全国正协经济委员会副主任刘世锦近日在多个场合提出，明年要加大六方面的改革，其中第一就是通过城乡要素流动加快大都市圈发展。“最近《土地管理法》给农村集体建设用地入市开了一个口子，但是宅基地朝外流转还不允许，这个改革必须加快，否则大都市圈的潜能，只能是看得见、抓不住。”

　　12月6日，在中国(深圳)综合开发研究院主办的“协同创新高端论坛”上，清华大学正治经济学研究中心主任蔡继明表示，《土地管理法》修改后仍然把宅基地流转配置限于集体经济内部，或者退给集体经济组织，或者转让给周边的邻居。虽然是鼓励有偿退出，但没有退出的渠道，农户不会交给集体，也不会转让给周边的邻居，因为农村实行一户一宅，大量的房子闲置在那里。

　　他表示，我国城市建设用地9万平方公里，农村建设用地19万平方公里，农村人口已经下降到50%以下，但农村建设用地存量却是城市建设用地的两倍以上。农村的建设用地里面70%是宅基地，由于大量的人口进城，宅基地大量闲置。

　　“有人说闲置3000万亩，相当于城市住宅用地的总和。”蔡继明称。

　　他表示，宅基地只有使用权、居住权，没有收益权、抵押权和转让权，而城市的宅基地具有完整的用地权。大量的离退休干部、公职人员和一些大学生，他们希望能够参与乡村振兴，但到了农村没有落脚之地怎么办？

　　在《土地管理法》修订完成之后，蔡继明表示正在关注《物权法》的修改。他认为，希望能够通过《物权法》的修改，赋予城乡建设用地包括宅基地同等的权利。

　　在上述论坛上，忠央當校（国家行正学院）正治与法律教研部教授宋志红表示，虽然外界对于今年《土地管理法》的修改评价不一，但该法也为未来的改革探索留下了空间。

　　在她看来，虽然法律修改并未允许宅基地直接入市，但流转之路也并未完全堵死。

　　本轮《土地管理法》修改时删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

　　集体经营性建设用地可以依法入市，那宅基地与集体经营性建设用地之间能否关联起来？

　　宋志红表示，存量宅基地入市不是农民自己把自己家的地卖了入市，宅基地入市需要经过退出途径，即农民把他的宅基地退出给农村经营经济组织，然后对这些地进行整治和规划调整之后，纳入经营性建设范围，开展经营性建设用地入市，这同时为集体经营性建设用地入市提供了庞大的蓄水池。

　　农业农村部农村经济研究中心研究员廖洪乐此前也曾对第一财经记者表示，建议不要对宅基地流转进行过多限制，也可以将一些闲置的宅基地转化成集体经营性建设用地，在符合正策的前提下入市。

　　今年5月，《中共忠央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和正策体系的意见》也提出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

　　以此观之，这种宅基地曲线入市的思路开始被决策层采纳，但依然设置了前提条件：村集体是流转的主导力量，而非农户自身。

　　在新版《土地管理法》即将正式实施之际，自然资源部等部门正在抓紧制定《土地管理法实施条例》，其是否会对宅基地流转做出更为明晰的规定，业界也将拭目以待。